«اگر تا پس فردا پول ندهید، از طرح مسکن ملی حذف می‌شوید.» گفته‌های تازه معاون وزیر راه، پای یک پرسش اساسی را به میان کشیده است، چرا برخی متقاضیان طرح مسکن ملی، آورده نقدی خود را تکمیل نکرده‌اند؟ پاسخ این پرسش را اما برخی صاحب‌نظران با پیش کشیدن مفهوم بحران تقاضا پاسخ داده‌اند. طرحی که حالا زیر سایه سنگین بی اعتمادی به مسکن مهر در نیمه راه قرار داد، با کمبود تقاضا مواجه شده است. واقعیت آن است که بر اساس آمار، تاکنون تنها ۵ درصد از متقضیان این طرح، آورده نقدی خود را تمکیل کرده‌اند. اما مشکل کجاست که حالا وزارت‌خانه نیز با لحنی تهدید آمیز از مردم درخواست واریز پول می‌کند؟

اولتیماتوم وزارت راه

به تازگی، معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان این که ۴۷۰ هزار نفر از متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن واجد شرایط شناخته شدند گفت: این افراد تا پایان شهریور ماه فرصت دارند مدارک خود را در سامانه اقدام ملی به آدرس Tem.mrud.ir بارگذاری و واریز وجه داشته باشند که در غیر این صورت حذف و افراد دیگر جایگزین آن‌ها خواهند شد.» محمود محمودزاده در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: «از بین یک میلیون ۶۰۰ هزار متقاضی طرح اقدام ملی مسکن ۴۷۰ هزار نفر واجد شرایط شناخته شدند که شروط پنجگانه مثل عدم استفاده از زمین یا مسکن دولتی بعد از انقلاب و عدم مالکیت از سال ۱۳۸۴ به بعد را داشتند.» او افزود: به افراد واجد شرایط مهلت دادیم تا ۱۵ شهریور ماه ۱۳۹۹ نسبت به بارگذاری مدارک در سامانه اقدام ملی مسکن به آدرس Tem.mrud.ir و واریز وجه اقدام کنند.  قبل از پایان این مهلت برخی افراد اعلام کردند برای تکمیل مدارک مهلت می خواهند که آن را تا پایان شهریور ماه تمدید کردیم.

معاون وزیر راه و شهرسازی همچنین با بیان اینکه تعداد قابل توجهی از واحدهای مسکن ملی آماده افتتاح است گفت: «پس از ماه صفر با حضور رئیس جمهور اولین واحدهای طرح اقدام ملی مسکن افتتاح خواهد شد. هنوز تعداد دقیق آن مشخص نیست و در آینده اطلاع رسانی می‌شود.»

 مسکن ملی، نسخه روحانی برای مسکن‌سازی دولتی

به گزارش ایسنا، طرح اقدام ملی تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، شهریور ۱۳۹۸ با حضور رئیس جمهور آغاز شد. البته در برخی از مناطق از پایان سال ۱۳۹۷ کلید خورده بود. در قالب این طرح تا نیمه اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ برای ۳۰۰ هزار واحد تامین زمین شده و ۲۳۰ هزار واحد مراحل اجرایی را طی می‌کند. پیشتر محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده بود اولین واحدهای مسکن ملی در بعضی مناطق کشور، مردادماه امسال تحویل می شود. اما هنوز این اقدام انجام نشده است. در این خصوص روز ۲۵ شهریور ماه محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی به ایسنا گفت که با پایان ماه صفر اولین واحدهای مسکن ملی افتتاح خواهد شد. در مرحله اول متوسط واریزی هر نفر حدود ۴۰ میلیون تومان است. گفته می‌شود در شهر جدید پرند حدود ۲۰۰۰ واحد مسکن ملی آماده واگذاری است.

در واقع، دولت یازدهم بعد از روی کار آمدن تلاش کرد تا طرح مسکن مهر را که پر از نقص بود، به سرانجام برساند. در کنار تکمیل طرح مسکن مهر، حسن روحانی رئیس دولت یازدهم با گزارشاتی که از رکود در بخش مسکن دریافت می‌کرد تصمیم گرفت سیاست تحریک تقاضا و افزایش عرضه را اجرا کند و طرح عظیم اقدام ملی مسکن را ارائه داد. در طرح «اقدام ملی برای مسکن» علاوه بر اینکه ۵۰۰ هزار واحد ناتمام مسکن مهر قرار است تکمیل شود و ۲۰۰ هزار واحد مسکن روستایی احداث ، دولت دوازدهم، معادل یک میلیون و ۱۰۰ هزار واحد مسکن نیز احداث خواهد کرد.در واقع خود طرح، ساخت ۶۰۰ هزار واحد است.۲۰۰ هزار واحد روستایی که بزرگترین طرح ساخت مسکن روستایی محسوب می‌شود و همچنین ۴۰۰ هزار واحد شهری. از زمانی که طرح مسکن ملی رونمایی شد، تمام جزئیات طرح مورد بررسی قرار گرفت و امکانات، تعداد واحد ها و سایر مشخصاتی که مسکن ملی باید داشته باشد تا کاملا متفاوت از مسکن مهرکه اکثر مردم نسبت به آن دافعه پیدا کرده اند، اجرا شود. دولت تلاش دارد در طرح اقدام ملی مسکن بر اساس فرمول تامین‌مالی و قدرت متقاضی سبدی از پیشنهادهای مختلف را برای خانه‌دار شدن افراد ارائه دهد.

بحران تقاضا

با این حال وقتی گفته‌های تازه مقامات وزارت راه را مبنی بر هشدار برای روزهای آخر واریز برای تکمیل ثبت نام مسکن ملی را می‌خوانیم، ردپای کمبود تقاضا در این طرح آشکار می‌شود. دنیای اقتصاد، چندی پیش در گزارشی نوشت که حداقل ۴۰۰ هزار خانوار فاقد مسکن از ۶/ ۱ میلیون ثبت‌نام‌کننده در این طرح،‌ واجد شرایط خانه‌های دولتی‌ساز هستند. از این تعداد -تا اوایل تابستان- فقط ۸ هزار نفر «بخش اول آورده نقدی» را واریز کرده‌اند که البته پرداختی آن‌ها کمتر از نصف مبلغ ابلاغی بوده است. تازه‌ترین برآوردها درخصوص وضعیت واریز آورده اولیه متقاضیان مسکن ملی نشان می‌دهد هم اکنون تنها حدود ۵ درصد از متقاضیان واجد شرایط و تایید شده برای قرار گرفتن در لیست پیش خریداران واقعی واحدهای مسکونی دولتی ساز، اقدام به واریز وجه کرده‌اند و به این ترتیب عملا ۹۵ درصد از این متقاضیان در این طرح نقش تماشاچی دارند.

این گزارش، بحران تقاضا برای این طرح را در چند عامل مهم تحلیل می‌کند. اولین دلیل این موضوع را می‌توان در «پس‌انداز صفر خانوارها» به خاطر افزایش قابل‌توجه هزینه اجاره‌نشینی در بازار مسکن از بابت تامین مبلغ رهن و اجاره آپارتمان،کاهش سطح درآمدهای واقعی خانوارها واندک بودن میزان حقوق و دستمزدها در برابر تورم و همچنین شرایط نامساعد اقتصادی به‌ویژه در وضعیت شیوع ویروس کرونا جست و جو کرد. دومین عامل به هدایت بخش عمده‌ای از سرمایه خانوارها به بازار سهام و ورود تعداد قابل‌توجهی از افراد فاقد مسکن به حوزه بورس بازی مربوط می‌شود. سومین دلیلی است که می‌تواند منجر به کاهش انگیزه متقاضیان مسکن ملی برای پرداخت ۴۰ میلیون تومان آورده اولیه شود. هم‌اکنون این تصور در میان برخی از متقاضیان طرح اقدام ملی وجود دارد که این احتمال وجود دارد با اتمام دوره چهار ساله دولت کنونی، دولت بعدی این سیاست را دنبال نکرده و عملا فرآیند ساخت این واحدها کند شده و دوره ساخت طولانی‌تر و هزینه برتر شود. از سوی دیگر همین موضوع می‌تواند به دلیل تورم ساختمانی، هزینه ساخت را افزایش دهد؛مطابق با آنچه در مسکن مهر تجربه شد و دوره ساخت برخی پروژه‌ها به‌طور متوسط از ۲ به ۵ سال افزایش یافت. نگرانی از دچار شدن طرح اقدام ملی به سرنوشت مسکن مهر نیز از دیگر دلایلی است که می‌تواند منجر به بی‌انگیزگی واجدان شرایط مسکن ملی شده باشد. مسکن مهر در چند مرحله به دلیل طولانی شدن دوره ساخت و برخورد با تورم ساختمانی با افزایش قیمت همراه شد. همچنین ضعف سرانه‌ها و خدمات‌رسانی در برخی محلات مسکن مهر این نگرانی را در بین متقاضیان مسکن ملی نیز ایجاد کرده است که مبادا وضعیت خدمات رسانی در این طرح نیز مشابه برخی پروژه‌های مسکن مهر ضعیف باشد. 

چوب مسکن مهر بر سر مسکن ملی

اگرچه بسیاری از مقامات دولتی از همان ابتدا تلاش داشتند تا نشان دهند که طرح جدید دولت با مسکن مهر متفاوت است اما با این حال، به نظر می‌رسد رد پای کاهش خریدار موثر برای مسکن ملی را بتوان تحت تاثیر سایه سنگین شکست مسکن مهر تلقی کرد.

این در حالی است که محمودزاده، معاون وزیر راه پیش از این گفته بود که «استان‌هایی که در مسکن مهر، برنامه ریزی درستی کرده و متقاضیان نیز آورده‌های خود را به موقع پرداخت کردند، پروژه‌ها در موعد مقرر عملیاتی شد؛ بانک مسکن نیز تسهیلات را در زمان مورد نظر پرداخت کرده بودند ما هیچ موردی نداشتیم که بانک به تعهداتش عمل نکند؛ بنابراین اگر در طرح ملی نیز متقاضیان در زمان مقرر به انجام تعهدات خود عمل کنند، پروژه‌ها طولانی نخواهد شد؛ به خصوص که پروژه‌های مسکن ملی مانند مسکن مهر، بزرگ مقیاس نیست.» او ادامه داد: «ساختمان‌ها از نظر فنی یک و نیم تا دو سال قابل احداث هستند؛ اما اینکه منابع مالی آنها به موقع تأمین اعتبار شود، به آورده متقاضیان بستگی دارد؛ همین مشکل در مسکن مهر هم رخ داد و برخی متقاضیان به موقع آورده‌های خود را واریز نکردند که متأسفانه زیان آن به کل متقاضیان پروژه وارد شد.»

پیش از این یک کارشناس مسکن به شرق گفته بود: «این طرح در مقایسه با برنامه‌ای مانند مسکن مهر یک گام بزرگ به جلو تلقی می‌شود؛ زیرا از یک ‌سو گستردگی رعب‌آور مسکن مهر و بنابراین اثر تورمی آن را ندارد، از سوی دیگر بیشتر از منابع بانکی و تحرکات بانک مرکزی، متکی به قدرت تأمین مالی متقاضیان است.» اما فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن می‌گوید:  «طرح اقدام ملی مسکن با طرح مسکن مهر تفاوت ماهوی چندانی ندارد و می‌توانیم بگوییم همان مسکن مهر است و حتی در برخی بخش‌ها به‌ویژه در حوزه سیاست‌گذاری حتی از مسکن مهر هم ممکن است ضعیف‌تر باشد.» این کارشناس تاکید می‌کند: «در اقدام ملی مسکن، هنوز طرح‌ها آماده نشده و جزئیات کار به‌صورت دقیق روشن نشده است و زمین‌ها مشخص نیست در کدام بخش‌ها در نظر گرفته می‌شود. جانمایی‌ها هنوز مشخص نشده است و البته انتظار می‌رود جانمایی‌های آن مثل طرح مسکن مهر نباشد.»

بر اساس گزارش‌ها، یکی از ایرادات مهمی که مسکن مهر داشت این بود که از زمین‌های خارج از شهر استفاده شد که امکانات و تأسیسات زیرساختی نداشت و همین باعث شد که هزینه‌های سنگین ایجاد راه و زیرساخت‌های اصلی، امکانات رفاهی و … روی دوش دولت مانده و بودجه دولت به اتمام رسید و این طرح بدون مشتری و ناتمام رها شد اما در طرح اقدام ملی قرار است مساکن در درون شهرها ساخته شوند. بر اساس طرح اقدام ملی ۱۰۰ هزار واحد مسکن در بافت‌های فرسوده شهری، ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید و ۱۰۰ هزار واحد نیز در شهرهای کوچک و با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر ساخته خواهد شد.

یک برآورد صورت گرفته از سوی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در سال ۸۸ که طرح مسکن مهر شکل عملیاتی به خود گرفت آورده اولیه متقاضیان واجد شرایط این طرح ۲ میلیون تومان اعلام و دریافت شد. این آورده اولیه ۲ میلیون تومانی با توجه به میانگین حقوق ۵۰۰ هزار تومانی خانوار معادل ۴ برابر حقوق یک ماه خانوار بود. هم‌اکنون رقم آورده اولیه متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن برابر با حدود ۸ برابر میانگین حقوق یک ماه خانوار است. از این‌رو به لحاظ مقایسه سطح درآمد با رقم پرداخت اولیه طرح اقدام ملی، طرح اقدام ملی طرحی گران‌تر از مسکن مهر برای خانوارها محسوب می‌شود. مقایسه رقم آورده اولیه طرح اقدام ملی مسکن با میانگین رهن واحدهای مسکونی استیجاری نیز نشان می‌دهد در سال ۸۸ که طرح مسکن مهر صورت عملیاتی به خود گرفت، آورده اولیه ۲ میلیون تومانی معادل یک‌ششم متوسط هزینه رهن کامل یک آپارتمان مسکونی بود اما در شرایط فعلی رقم ۴۰ میلیون تومانی آورده اولیه طرح اقدام ملی مسکن به‌طور متوسط برابر با یک‌سوم مبلغ رهن کامل واحدهای مسکونی است. به این معنا که اگر در آن زمان افراد متقاضی برای پرداخت آورده اولیه لازم بود پس‌اندازی معادل یک‌ششم میانگین رهن واحدهای مسکونی را کنار بگذارند، این میزان هم‌اکنون به یک‌سوم افزایش یافته است که از توان اقتصادی بسیاری از خانوارهای فاقد مسکن در شرایطی که در واحد مسکونی دیگری مستاجر هستند، خارج است.

حالا طرح مسکن ملی در حالی در نیمه راه به سر می‌برد که چوب ناکامی طرح پیشین مسکن‌سازی دولتی (مسکن مهر) همچنان بر سر طرح تازه دولت روحانی است. اثر این ماجرا، حالا به خوبی در کاهش نقدینگی و تقاضای موثر مشاهده می‌شود.